Statuts de SCI : modèle et clauses à ne pas oublier

Statuts SCI : définition et rôle

Les statuts d'une SCI sont le contrat écrit, signé par tous les associés, qui crée la société civile immobilière et fixe ses règles : apports, répartition des parts, pouvoirs du gérant, majorités de vote, cession et transmission des parts. Ils relèvent des articles 1832 et suivants, puis 1845 et suivants du Code civil.

Une SCI sert à détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs : un couple qui achète sa résidence, des parents qui préparent la transmission d'un immeuble locatif, un dirigeant qui loge les murs de son entreprise hors de sa société d'exploitation.

Le Code civil laisse une grande place aux statuts, mais ses règles par défaut sont rarement adaptées à une famille. Faute de clause, toute décision qui dépasse les pouvoirs du gérant exige l'unanimité. Toute cession de parts exige l'agrément de tous les associés. Les statuts servent précisément à remplacer ces règles par des règles qui vous conviennent.

Dans quels cas créer une SCI ?

La SCI est utile quand plusieurs personnes détiennent ensemble un patrimoine immobilier et veulent éviter les blocages de l'indivision. Cas les plus fréquents :

• la SCI familiale, pour organiser la gestion d'un bien et transmettre progressivement des parts aux enfants ;
• l'achat à deux, notamment pour un couple non marié qui veut fixer à l'avance qui détient quoi ;
• l'immobilier professionnel : la SCI achète les locaux et les loue à la société d'exploitation du dirigeant ;
• l'investissement locatif à plusieurs, en location nue.

Il faut au moins deux associés. Une SCI ne convient pas à la location meublée habituelle, qui est une activité commerciale : une société civile qui s'y livre devient passible de l'impôt sur les sociétés (CGI, art. 206, 2). Les avantages et limites de la formule familiale sont développés dans notre guide SCI familiale : avantages et inconvénients.

Les règles légales qui encadrent les statuts de SCI

Le contenu minimal

Les statuts sont écrits. Ils indiquent les apports de chaque associé, la forme, l'objet, la dénomination, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement (C. civ., art. 1835). Le capital est divisé en parts égales (art. 1845-1). Aucun capital minimum n'est imposé et la loi ne fixe pas de délai de libération : en pratique, les apports en argent sont versés sur le compte de la société.

La responsabilité des associés

C'est le point que beaucoup découvrent trop tard. À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital (C. civ., art. 1857). Exemple : la SCI laisse 150 000 € de prêt impayé après la vente du bien. L'associé qui détient 40 % des parts peut être poursuivi pour 60 000 € sur son patrimoine personnel, une fois la société poursuivie en vain.

La gérance

Le gérant, associé ou non, est nommé par les statuts, par un acte distinct ou par décision des associés. Sauf clause contraire, il est nommé par les associés représentant plus de la moitié des parts et, dans le silence des statuts, pour toute la durée de la société (C. civ., art. 1846).

Les décisions et les cessions

Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts ou, à défaut, à l'unanimité (art. 1852). Elles peuvent être prises en assemblée ou, si les statuts le prévoient, par consultation écrite, y compris électronique (art. 1853). Les parts ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf aménagement statutaire ; les cessions aux ascendants et descendants sont libres sauf clause contraire (art. 1861).

Les clauses à ne pas oublier dans vos statuts de SCI

1. Un objet strictement civil. Acquisition, gestion, administration et location nue d'immeubles, emprunt et garanties liées. Mentionnez la mise à disposition gratuite d'un bien aux associés si c'est votre projet.
2. Les pouvoirs du gérant. Listez les actes qui exigent l'accord des associés : vendre, emprunter, hypothéquer, signer un bail de longue durée. Ces limites jouent entre associés ; envers les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social (art. 1849).
3. Des majorités réalistes. Par exemple, plus de la moitié des parts pour les décisions courantes et deux tiers pour modifier les statuts ou vendre le bien. Avec trois associés à 50 %, 30 % et 20 %, l'associé majoritaire ne décide alors pas seul des opérations lourdes.
4. L'agrément des cessions. Choisissez entre l'agrément de tous, l'agrément sauf entre associés ou l'agrément sauf au profit de la famille. Le refus d'agrément oblige les associés ou la société à racheter les parts (art. 1862 et 1863).
5. Le sort des parts au décès. Par défaut, la société continue avec les héritiers ; les statuts peuvent soumettre leur entrée à agrément (art. 1870).
6. Le démembrement. Si des parts sont données en nue-propriété, organisez les votes : l'usufruitier vote sur l'affectation des bénéfices, le nu-propriétaire sur le reste, sauf aménagement, et chacun garde le droit de participer aux décisions (art. 1844, al. 3).
7. Le conjoint commun en biens. Un époux qui apporte des fonds communs doit avertir son conjoint et le justifier dans l'acte ; le conjoint peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts (C. civ., art. 1832-2).

Créer votre SCI étape par étape

Si un immeuble est apporté à la SCI, un acte notarié est obligatoire pour la publicité foncière. Notre modèle couvre les SCI constituées par apports en argent ; l'achat du bien se fait ensuite au nom de la société, devant notaire.

Le contenu de notre modèle de statuts SCI

Le document compte 24 articles, rédigés à partir de vos réponses :

• forme, objet, dénomination, siège et durée ;
• apports de chaque associé, capital, numérotation des parts, responsabilité des associés ;
• cession et transmission des parts, avec le régime d'agrément choisi et la clause de décès ;
• nomination, rémunération, pouvoirs, révocation et démission du ou des gérants ;
• reddition des comptes, information des associés, formes des décisions et majorités ;
• exercice social, affectation du résultat, dissolution, régime fiscal, premiers gérants et actes accomplis avant l'immatriculation.

Le formulaire refuse une SCI à un seul associé et signale les choix à risque : location meublée, apport d'immeuble, démembrement sans notaire. Les associés qui prêtent de l'argent à la SCI pour financer l'achat formalisent ce prêt dans une convention de compte courant d'associé ; notre guide sur le compte courant d'associé en explique les règles.

Les pièges classiques des statuts de SCI

• Garder l'unanimité par défaut. C'est la première cause de SCI paralysée après un divorce ou une succession.
• Oublier la situation des couples non mariés. Rien n'est prévu pour le survivant si les statuts restent muets. Faites le point avec un notaire.
• Louer en meublé dans une SCI à l'impôt sur le revenu. L'activité devient commerciale et la société bascule à l'IS, avec un impact lourd sur la plus-value à la revente.
• Mettre un bien gratuitement à disposition d'un associé sans clause. Les autres associés peuvent le contester ; prévoyez-le dans l'objet et faites valider le schéma par un notaire.
• Sous-estimer la responsabilité indéfinie. Un associé à 10 % reste tenu de 10 % des dettes, sans plafond lié à son apport.

Coûts de création et fiscalité d'une SCI

Montants en vigueur au 15 octobre 2026 pour une SCI constituée par apports en argent, en métropole :

Le total des frais de constitution atteint ainsi 290,61 €, annonce comptée hors taxe. Retenez aussi le coût de sortie : un associé qui vend pour 80 000 € de parts d'une SCI détenant principalement des immeubles paie 4 000 € de droits d'enregistrement, au taux de 5 % prévu pour les sociétés à prépondérance immobilière.

IR ou IS

Par défaut, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part des loyers en revenus fonciers et relève du régime des plus-values des particuliers. L'option pour l'impôt sur les sociétés permet d'amortir l'immeuble, mais alourdit l'imposition de la plus-value à la revente. La société peut y renoncer, mais seulement jusqu'à la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui de l'option ; passé ce délai, l'option devient irrévocable, et une société qui y a renoncé ne peut plus opter de nouveau (CGI, art. 239). Faites chiffrer les deux options par un expert-comptable avant de choisir.

Après la signature des statuts SCI

• Tenez un registre des décisions. Lorsque vous réunissez les associés en assemblée, la convocation part quinze jours au moins avant, par lettre recommandée (décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, art. 40).
• Rendez compte de la gestion : le gérant présente au moins une fois par an un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société (C. civ., art. 1856).
• Déclarez les modifications (nouveau gérant, transfert de siège, entrée d'un associé) au guichet unique, après mise à jour des statuts. Notre guide sur la modification des statuts détaille la marche à suivre.
• Organisez la sortie d'un associé avec un acte de cession de parts sociales et les formalités de l'article 1865 ; voir notre guide cession de parts sociales.

Apport d'un immeuble, donation de parts, démembrement, couple non marié, conflit familial : dans ces situations, l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat reste nécessaire. Si vous créez en parallèle une société d'exploitation, lisez aussi notre guide sur les statuts de SASU.

Nos statuts de SCI sont proposés à 19,90 €. Ils comprennent le choix des majorités, du régime d'agrément, de la clause de décès, l'organisation du démembrement et une notice des formalités avec les frais à prévoir.