Bail de location vide : modèle, durée et clauses à connaître

Qu'est-ce qu'un bail de location vide ?

Le bail de location vide, appelé aussi bail non meublé ou location nue, est le contrat par lequel un propriétaire loue un logement sans mobilier à un locataire qui en fait sa résidence principale. Il relève du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les règles sont d'ordre public : une clause moins favorable au locataire est réputée non écrite.

Le texte vise aussi le logement à usage mixte, professionnel et d'habitation : un kinésithérapeute ou un graphiste qui exerce dans une pièce de son appartement signe le même bail, avec une clause précisant l'activité.

Restent en dehors : les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements de fonction, les logements conventionnés HLM et les parkings ou garages loués séparément.

Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, le bail reprend obligatoirement les rubriques d'un contrat type. Chaque partie peut exiger à tout moment qu'un bail non conforme soit remis en ordre.

Durée du bail location vide : 3 ans, 6 ans ou durée réduite

La durée dépend de qui est propriétaire (art. 10) :

Le bail de durée réduite n'est ouvert qu'au bailleur personne physique qui doit reprendre le logement pour un motif professionnel ou familial précis : départ à la retraite, retour d'expatriation, installation d'un enfant étudiant. Le contrat doit mentionner l'événement. Deux mois au moins avant le terme, le bailleur confirme qu'il se réalise (art. 11). Sans confirmation, le bail est réputé conclu pour trois ans.

Une erreur revient souvent : une SCI constituée entre amis qui signe un bail de trois ans. Elle n'est pas familiale, donc la durée légale est de six ans, et le congé délivré au bout de trois ans est sans effet.

Loyer, révision IRL, charges et dépôt de garantie

Fixer le loyer

Hors zone tendue, le loyer de la première location est libre. En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut, sauf exceptions, dépasser le dernier loyer révisé de l'ancien : un décret le reconduit chaque année, le dernier (n° 2026-644 du 20 juillet 2026) visant les baux signés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Dans les villes à encadrement, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément justifié. Cette expérimentation, issue de l'art. 140 de la loi ELAN, prend fin le 24 novembre 2026 si aucune loi ne la prolonge.

Réviser le loyer chaque année

La révision n'est possible que si le bail la prévoit. La hausse ne peut dépasser la variation de l'IRL (art. 17-1). Le bailleur qui laisse passer un an sans la réclamer y renonce pour l'année écoulée, et la révision demandée ne vaut que pour l'avenir.

Exemple. Un T3 loué 900 € hors charges, avec l'IRL du 2e trimestre comme référence. L'IRL est passé de 146,68 (T2 2025) à 148,37 (T2 2026). Le nouveau loyer maximum est de 900 × 148,37 / 146,68 = 910,37 €, soit 10,37 € de plus par mois. Oublier cette demande trois ans de suite, c'est renoncer à environ 370 € de loyers.

Charges

En location vide, les charges récupérables (eau, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères…) se paient par provisions mensuelles, régularisées une fois par an sur justificatifs. Le forfait de charges n'est admis qu'en colocation. La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Dépôt de garantie

Il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges (art. 22), soit 900 € dans notre exemple. Le bailleur dispose d'un mois pour le rendre si l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, de deux mois sinon. Au-delà, il doit 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé, soit 90 € par mois ici.

Les clauses du bail : obligatoires, utiles et interdites

Les mentions que le bail doit contenir

• Identité des parties, et pour une SCI la mention qu'elle est familiale si c'est le cas.
• Date de prise d'effet et durée.
• Description du logement, des annexes (cave, parking) et surface habitable.
• Loyer, date de paiement, date de révision et trimestre IRL de référence.
• En zone tendue, dernier loyer du précédent locataire parti depuis moins de 18 mois.
• Montant du dépôt de garantie et de la provision sur charges.
• Travaux réalisés depuis la fin du dernier bail.

La surface habitable engage le bailleur : une surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle du bail ouvre au locataire une baisse de loyer proportionnelle (art. 3-1). Si le bailleur ne répond pas dans les deux mois, le locataire peut saisir le juge.

Les clauses utiles

• Clause résolutoire : en cas d'impayé de loyer ou de charges, ou de dépôt non versé, le bail est résilié six semaines après un commandement de payer resté sans effet (art. 24).
• Solidarité entre colocataires, époux ou partenaires de PACS : chacun répond de la totalité du loyer. Un colocataire qui part reste tenu au plus six mois après son congé s'il n'est pas remplacé (art. 8-1).
• Travaux du bailleur avec hausse de loyer convenue, ou travaux du locataire contre une baisse temporaire.
• Grille de vétusté, qui évite les disputes sur l'usure normale à la sortie.

Les clauses interdites (art. 4)

Elles sont réputées non écrites, même signées : amendes ou pénalités pour retard, prélèvement automatique imposé, assureur imposé, interdiction de détenir un animal de compagnie, facturation de l'état des lieux de sortie ou des quittances, visites de plus de deux heures par jour ouvrable, résiliation pour un motif non prévu par la loi.

Signer un bail location vide : les étapes

Pour l'état des lieux, notre modèle d'état des lieux d'entrée suit pièce par pièce la trame du décret n° 2016-382. Notre guide état des lieux d'entrée : comment le réussir détaille les photos et relevés de compteurs à prévoir. Les obligations préalables (assurance, permis de louer, diagnostics) sont reprises dans notre guide sur les obligations avant de mettre en location.

Préavis et congé : comment se termine une location vide

Le départ du locataire

Le locataire peut partir à tout moment. Son préavis est de trois mois, ramené à un mois (art. 15) :

• en zone tendue ;
• en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi après une perte d'emploi ;
• pour raison de santé constatée par certificat médical ;
• pour les bénéficiaires du RSA ou de l'allocation adulte handicapé ;
• pour une victime de violences conjugales protégée ou dont l'auteur est poursuivi ;
• en cas d'attribution d'un logement social.

Le locataire doit indiquer et justifier le motif dans sa lettre. Sinon, c'est trois mois.

Le congé du bailleur

Le propriétaire ne peut donner congé que pour la fin du bail, avec six mois de préavis, et pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le congé doit préciser le motif ; s'il s'agit d'une reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire. Le congé pour vendre indique le prix et vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis (art. 15 II).

Exemple. Bail de trois ans signé le 1er février 2026 : échéance au 31 janvier 2029. Le congé doit être reçu au plus tard le 31 juillet 2028. Passé cette date, le bail repart pour trois ans.

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d'une protection : le bailleur doit lui proposer un relogement adapté, sauf s'il a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond (art. 15 III). Pour la rédaction du courrier, voyez notre modèle de congé donné par le propriétaire et le guide congé pour vente ou reprise.

Erreurs fréquentes en location nue

• Demander deux mois de dépôt par habitude du meublé. L'excédent est à rendre.
• Prévoir un forfait de charges hors colocation : le locataire ne doit que les charges récupérables justifiées.
• Mettre trois ans pour une société : c'est six ans, sauf SCI familiale.
• Oublier la clause de révision : sans elle, le loyer reste figé jusqu'au renouvellement.
• Envoyer le congé à la dernière minute. Le délai de six mois se compte à la réception par le locataire, pas à l'envoi.
• Louer un logement non meublé faute de mobilier complet en l'appelant « meublé » : le bail sera traité comme une location vide. Comparez avec notre guide du bail de location meublée.

Coûts et fiscalité d'une location vide

Le bail n'a pas à être enregistré et ne coûte aucun droit. Les diagnostics sont à la charge du bailleur. Si une agence intervient, les honoraires facturés au locataire sont plafonnés par mètre carré de surface habitable : au 15 octobre 2026, 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € pour l'état des lieux. La part du locataire ne peut dépasser celle du bailleur.

Les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, travaux, assurance et taxe foncière. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces revenus en 2026, la CSG appliquée aux revenus fonciers étant maintenue à 9,2 % (art. L136-8 du Code de la sécurité sociale).

Exemple. 10 800 € de loyers annuels (900 € par mois) en micro-foncier : vous êtes imposé sur 7 560 €, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 1 300 € environ, avant impôt sur le revenu.

Chaque changement d'occupant doit aussi être signalé dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. En cas d'impayés durables, de logement à mettre aux normes ou de congé contesté, un professionnel du droit peut vous accompagner.

Notre modèle suit le contrat type officiel, ajuste la durée selon le bailleur, contrôle le dépôt et le DPE, intègre la révision IRL et la clause résolutoire de six semaines. Il coûte 7,90 €.