Bail de location meublée : modèle, durée et mentions obligatoires

Qu'est-ce qu'un bail de location meublée ?

Le bail de location meublée est le contrat par lequel un propriétaire loue un logement décent, équipé du mobilier nécessaire pour y dormir, manger et vivre au quotidien, à un locataire qui en fait sa résidence principale. La loi définit le meublé ainsi : un logement « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement » (art. 25-4 de la loi du 6 juillet 1989).

La résidence principale, c'est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Cette condition fait toute la différence. Si votre locataire vit réellement chez vous à l'année, la loi de 1989 s'applique, avec ses règles d'ordre public. S'il s'agit d'une location de vacances ou d'un pied-à-terre, vous êtes dans un autre régime (meublé de tourisme ou droit commun du Code civil).

Depuis 2015, le bail suit un contrat type (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) : les rubriques sont imposées.

Trois formules possibles

• Bail meublé classique : un an, reconduit tacitement d'année en année.
• Bail meublé étudiant : neuf mois, sans reconduction tacite (art. 25-7).
• Bail mobilité : de 1 à 10 mois, réservé aux locataires en formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire (art. 25-12 à 25-18).

Bail location meublée ou location vide : ce qui change

Le choix entre meublé et vide ne se limite pas à quelques meubles. Il modifie la durée, le dépôt, le préavis et la fiscalité. Voici les écarts que nos experts rencontrent le plus souvent en pratique, au 15 octobre 2026.

Pour les règles propres à la location nue, consultez notre guide du bail de location vide. Le meublé offre plus de souplesse au bailleur, mais le locataire peut partir avec un mois de préavis.

Le mobilier obligatoire : la liste des 11 éléments

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale. Il ne s'agit pas d'une recommandation : c'est ce qui permet de qualifier le logement de meublé.

1. Literie comprenant couette ou couverture.
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre.
3. Plaques de cuisson.
4. Four ou four à micro-ondes.
5. Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment à -6 °C au plus.
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
7. Ustensiles de cuisine.
8. Table et sièges.
9. Étagères de rangement.
10. Luminaires.
11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Un studio loué avec un lit, une table et un réfrigérateur, mais sans plaques ni vaisselle, n'est pas un meublé au sens de la loi. En cas de litige, le locataire peut demander l'application des règles de la location vide : bail de trois ans, dépôt limité à un mois, préavis du bailleur de six mois.

Durée, loyer et dépôt de garantie : les règles chiffrées

Durée et reconduction

Le bail meublé est conclu pour un an au moins. À l'échéance, faute de congé, il est reconduit tacitement pour un an (art. 25-7). Pour un étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois : le contrat s'arrête alors à son terme, sans reconduction. Si l'étudiant reste au-delà, signez un nouveau bail plutôt que de laisser la situation flotter.

Loyer et révision

Le loyer est libre à la première location, sauf dans les communes où les loyers sont encadrés et dans les zones tendues, où la hausse à la relocation est limitée. Attention : l'expérimentation de l'encadrement prévue par l'article 140 de la loi ELAN court jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prolongation par une loi publiée d'ici là.

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, et seulement si le bail prévoit une clause de révision. La hausse est plafonnée par la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL du 2e trimestre 2026 vaut 148,37, contre 146,68 un an plus tôt (+1,15 %).

Exemple. Votre studio est loué 650 € hors charges, avec l'IRL du 2e trimestre comme référence. À la date anniversaire en 2026, le loyer révisé maximum est de 650 × 148,37 / 146,68 = 657,49 €. Si vous oubliez de le demander pendant un an, la hausse est perdue pour l'année écoulée (art. 17-1, applicable au meublé par l'art. 25-9).

Dépôt de garantie

Il est plafonné à deux mois de loyer hors charges (art. 25-6). Pour un loyer de 650 €, vous pouvez demander 1 300 € au plus. Le bailleur le restitue dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer mensuel hors charges, soit 65 € dans notre exemple (art. 22). En bail mobilité, aucun dépôt ne peut être exigé.

Charges : provision ou forfait

En meublé, vous avez le choix (art. 25-10). La provision donne lieu à une régularisation annuelle sur justificatifs. Le forfait est fixe, sans régularisation, mais il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Le forfait est obligatoire en bail mobilité.

Rédiger le bail : étapes et mentions obligatoires

Le contrat doit notamment indiquer (art. 3 et contrat type) :

• l'identité et l'adresse du bailleur et, le cas échéant, de l'agence ;
• le nom de chaque locataire, la date de prise d'effet et la durée ;
• la description du logement, ses équipements et sa surface habitable ;
• le loyer, ses modalités de paiement et la date de révision avec le trimestre IRL de référence ;
• en zone tendue, le loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois ;
• en zone d'encadrement, le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
• le montant du dépôt de garantie et le mode de récupération des charges ;
• les travaux réalisés depuis le départ du dernier locataire.

La surface compte plus qu'on ne le croit. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse proportionnelle du loyer (art. 3-1). Un 30 m² annoncé qui en mesure 27 représente un écart de 10 % : à 650 €, le loyer tombe à 585 €. Faites mesurer la surface habitable avant de signer.

Fin du bail : préavis et congé

Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris en bail étudiant de neuf mois (art. 25-8). Il n'a pas à se justifier.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et pour l'un de ces trois motifs :

• reprise pour habiter lui-même ou loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis un an, ascendant, descendant) ;
• vente du logement ;
• motif légitime et sérieux, par exemple des impayés répétés.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif et, en cas de reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire. Un congé pour reprise ou vente frauduleux est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique (art. 25-8 III). Pour la forme du courrier, utilisez notre modèle de congé donné par le propriétaire.

Exemple. Bail signé le 1er septembre 2026 : échéance au 31 août 2027. Pour reprendre le logement à cette date, votre congé doit être reçu par le locataire avant le 31 mai 2027. Reçu le 3 juin, il est trop tard : le bail est reconduit jusqu'au 31 août 2028.

Le bail mobilité, lui, prend fin à son terme sans congé du bailleur. Il ne peut être ni renouvelé ni reconduit ; la durée peut seulement être modifiée une fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total (art. 25-14).

Les erreurs fréquentes qui coûtent cher

• Un mobilier incomplet. C'est la première cause de requalification. Un four manquant suffit à fragiliser le bail.
• Un dépôt de garantie trop élevé, ou exigé en bail mobilité. L'excédent doit être rendu.
• Le bail mobilité détourné. Le proposer à un salarié en CDI qui n'est ni muté ni en mission expose à l'application du bail meublé d'un an.
• Des clauses interdites : pénalités en cas de retard, interdiction d'animaux de compagnie, prélèvement automatique imposé, frais de quittance. Elles sont réputées non écrites (art. 4).
• Cumuler caution et assurance loyers impayés : c'est interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1).
• Oublier l'inventaire. Sans lui, impossible de prouver qu'un meuble manque à la sortie.

Scénario classique : un studio loué « meublé » sans plaques ni vaisselle. Deux ans plus tard, le bailleur donne congé pour vendre avec trois mois de préavis. Si le logement est jugé non meublé, le préavis applicable était de six mois et le congé ne vaut rien.

Coûts, fiscalité et démarches après la signature

Frais de rédaction et d'enregistrement. Le bail n'a pas à être enregistré et ne supporte aucun droit. Si vous passez par une agence, la part d'honoraires du locataire est plafonnée par mètre carré : au 15 octobre 2026, 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € pour l'état des lieux (arrêté du 17 juillet 2025 modifié). Les diagnostics restent à la charge du bailleur.

Fiscalité. Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique ; au régime réel, vous déduisez vos charges et amortissez le bien et le mobilier. Depuis les revenus 2026, ces revenus de loueur non professionnel supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers (art. L136-8 du Code de la sécurité sociale).

Après la signature :

• déclarez le début d'activité de loueur en meublé dans les 15 jours sur le guichet unique de l'INPI (gratuit) ;
• délivrez une quittance de loyer gratuite si le locataire la demande ;
• déclarez les recettes au printemps suivant.

Pour la check-list complète avant la mise en location (permis de louer, diagnostics, assurance), lisez notre guide sur les obligations du bailleur avant de louer, puis préparez l'état des lieux d'entrée.

Un bail meublé bien rédigé règle la plupart des situations. En cas d'impayés installés, de contestation d'un complément de loyer ou de logement à remettre aux normes, un professionnel du droit peut vous accompagner.

Notre modèle suit le contrat type officiel, couvre les trois formules (classique, étudiant, mobilité), contrôle le dépôt, le mobilier et le DPE, et génère la liste des annexes. Il coûte 7,90 €.