Location-gérance : fonctionnement, redevance et contrat

La location-gérance, comment ça marche ?

La location-gérance, ou gérance libre, est le contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède la location, totale ou partielle, « à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls » (art. L144-1 du Code de commerce). Le propriétaire devient le loueur, l'exploitant le locataire-gérant. Celui-ci paie une redevance, encaisse le chiffre d'affaires, supporte les pertes et a la qualité de commerçant (art. L144-2).

On loue un fonds, pas des murs. Le fonds réunit la clientèle, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, le matériel, parfois une licence de débit de boissons. Sans clientèle existante, il n'y a pas de location-gérance : louer un local vide ou équipé à quelqu'un qui va créer son activité relève du bail commercial, avec le droit au renouvellement qui l'accompagne.

Les situations les plus fréquentes :

• un commerçant proche de la retraite garde son fonds et en tire un revenu sans l'exploiter ;
• des héritiers reçoivent un commerce qu'aucun d'eux ne veut tenir tout de suite ;
• un repreneur teste l'affaire avant de l'acheter, avec une promesse de vente ;
• une enseigne fait exploiter un magasin par un indépendant.

Location gérance, cession ou gérance-mandat : le bon montage

La location-gérance est le montage le plus souple pour garder la main sur un fonds. Elle a un revers : le loueur dépend de la qualité de son gérant. Un gérant qui fait fuir la clientèle rend un fonds qui vaut moins qu'au départ.

La redevance : montant, TVA et révision

La loi ne fixe aucun barème. La redevance est librement négociée, sous forme d'une somme fixe mensuelle, d'un pourcentage du chiffre d'affaires, ou des deux. Elle doit permettre au gérant de vivre de l'exploitation : une redevance trop lourde mène tout droit aux impayés.

Exemple. Une boulangerie réalise 420 000 € de chiffre d'affaires annuel HT. Le loueur demande 3 500 € HT par mois, soit 42 000 € par an, 10 % du chiffre d'affaires. Avec la TVA à 20 %, le gérant verse 4 200 € TTC par mois. Si le loyer des murs (1 800 € HT par mois) n'est pas inclus et lui est refacturé, sa charge réelle monte à 5 300 € HT par mois : c'est ce total qu'il faut confronter au résultat du fonds.

TVA et impôts

La redevance est en principe soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Pour le loueur, elle constitue un revenu professionnel, imposé en BIC ou à l'impôt sur les sociétés. La location d'un fonds est une activité imposable à la CFE ; le loueur qui ne dispose plus d'aucun local acquitte la cotisation minimum (BOFiP, BOI-IF-CFE-10-20-30). Faites valider ces points par votre expert-comptable.

Indexation et révision

Une clause d'indexation annuelle sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des prix à la consommation est courante. Attention à l'article L144-11 : dès que le jeu de cette clause fait varier la redevance de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé, chaque partie peut demander sa révision, même si le contrat l'interdit. Sur notre exemple, la révision est ouverte dès que la redevance dépasse 4 375 € HT ou descend sous 2 625 € HT.

Le contrat de location-gérance : clauses indispensables

Un contrat solide règle au minimum les points suivants :

1. Les parties, avec l'intervention du conjoint si le loueur est marié sous un régime de communauté et que le fonds est commun.
2. La désignation du fonds : activité, adresse, enseigne, inventaire détaillé du matériel avec son état, licences. Joignez les chiffres d'affaires et résultats des trois derniers exercices.
3. Le bail des locaux : vérifiez qu'il autorise la location-gérance, précisez qui paie le loyer des murs et engagez le gérant à respecter le bail.
4. La redevance, son indexation, la date de paiement, un dépôt de garantie (deux à trois mois en pratique) et, si le gérant est une société, la caution de son dirigeant.
5. L'exploitation : personnelle, continue, sans changement d'activité ni d'enseigne sans accord écrit, avec des horaires minimaux si l'enjeu de clientèle le justifie.
6. Le personnel et les stocks : liste des salariés transférés, rachat du stock sur inventaire contradictoire à l'entrée et éventuellement à la sortie.
7. La durée : un an renouvelable tacitement ou une durée ferme, avec un préavis de non-renouvellement de trois ou six mois.
8. La fin du contrat : restitution du fonds, clause résolutoire après mise en demeure restée sans effet, interdiction de rétablissement limitée dans le temps et dans l'espace.

Le gérant doit indiquer sur ses factures, bons de commande et correspondances sa qualité de locataire-gérant, en plus de son immatriculation (art. R123-237, 6° du Code de commerce). L'oubli est puni de l'amende des contraventions de 4e classe.

Publication et formalités : le calendrier

Le contrat doit être publié « dans la quinzaine de sa date » sous forme d'extrait ou d'avis dans un support habilité à recevoir les annonces légales. La fin de la location-gérance donne lieu à la même publicité (art. R144-1 du Code de commerce).

Exemple. Contrat signé le 2 novembre 2026 : l'annonce doit paraître au plus tard le 17 novembre. Si elle paraît le 10 novembre, les créanciers du loueur ont jusqu'au 10 février 2027 pour saisir le tribunal.

Ce que risquent le loueur et le gérant

Pour le loueur

• Solidarité avant publication. « Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable » des dettes contractées par le gérant pour l'exploitation (art. L144-7). Depuis le 11 décembre 2016, cette solidarité ne se prolonge plus six mois après la publication, contrairement à ce qu'affirment encore de nombreux sites. Publier vite reste la meilleure protection.
• Solidarité fiscale. Le propriétaire est solidaire des impôts directs liés à l'exploitation jusqu'à la publication du contrat, et seulement pour des impositions assorties de majorations pour manquement délibéré, abus ou fraude, dont il a eu ou ne pouvait ignorer l'existence (art. 1684, 3 du CGI).
• Exigibilité de ses propres dettes. Le tribunal de commerce peut déclarer immédiatement exigibles les dettes d'exploitation du loueur si la gérance en met en péril le recouvrement ; l'action doit être introduite dans les trois mois de la publication (art. L144-6).

Pour le gérant

• Les salariés attachés au fonds passent à son service : leurs contrats « subsistent entre le nouvel employeur et le personnel » (art. L1224-1 du Code du travail). Répartissez dans le contrat les congés payés acquis à la date d'effet.
• À la fin de la gérance, ses dettes d'exploitation deviennent immédiatement exigibles (art. L144-9).
• Il n'a aucun droit au renouvellement du bail des murs ni aucune indemnité de clientèle en fin de contrat.

Les erreurs fréquentes en location-gérance

• Louer un fonds sans clientèle. Le juge requalifie en bail commercial : le « gérant » obtient le droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d'éviction.
• Ignorer le bail des murs. Un bail qui interdit la location-gérance peut être résilié, et le loueur perd alors son fonds.
• Tarder à publier. Chaque jour sans annonce prolonge la solidarité du loueur.
• Oublier la licence IV. Sans déclaration de mutation ni permis d'exploitation du gérant, l'établissement s'expose à la fermeture.
• Ne prévoir aucune garantie. Sans dépôt ni caution, une redevance impayée se recouvre difficilement ; la mise en demeure de payer est alors la première étape avant la clause résolutoire.
• Imposer une enseigne avec exclusivité sans remettre au gérant un document d'information précontractuelle au moins 20 jours avant la signature, comme pour une franchise.

Pour un fonds avec licence IV, une pharmacie, un tabac, un fonds en procédure collective ou une gérance assortie d'une promesse de vente, un avocat ou un notaire sécurisera le montage.

Coût du contrat et fin de la location-gérance

Le contrat lui-même n'est soumis à aucun droit d'enregistrement obligatoire. Les frais tiennent à l'annonce légale, dont le tarif est fixé chaque année par arrêté, et aux formalités au guichet unique pour le gérant et pour le loueur.

À l'échéance, ou après résiliation :

• le gérant restitue le fonds et le matériel dans l'état prévu par l'inventaire ;
• le loueur reprend les salariés encore attachés au fonds, si celui-ci reste exploitable ;
• la fin du contrat est publiée dans un journal d'annonces légales, le gérant est radié et le loueur met à jour son inscription ;
• le stock est racheté si le contrat le prévoit.

Le fonds est le plus souvent exploité dans des locaux loués : notre guide du bail commercial 3-6-9 détaille vos droits face au bailleur. Avant de communiquer les comptes du fonds à un candidat gérant, faites-lui signer un accord de confidentialité. Les réflexes de rédaction communs à tous les contrats sont réunis dans notre guide des clauses essentielles d'un contrat commercial.

Votre contrat de location-gérance pour 19,90 € : redevance et indexation, sort du bail, des salariés et du stock, promesse de vente en option, projet d'annonce légale et calendrier des formalités inclus.